判断房价能不能稳住，市面上的说法很多——有人盯着70城指数、有人盯着政策、有人盯着自己关注的几个楼盘。但这些观察都不够。
房价涨跌是结果，不是原因。决定价格方向的是供求关系，而供求关系最诚实的温度计有三个层次，少一个都是假回暖。
库存是压在市场上最重的一块石头。
开发商手里压着大量没卖出去的房子，资金链绷着，唯一的出路就是降价促销。你降我也降，价格就形成了下行螺旋。
只有库存降到合理水平，开发商的降价冲动才会消失。业内公认的分界线是18个月——低于这个数供应偏紧，价格有上涨动力；
高于这个数供过于求，价格还有下行压力；超过24个月基本可以判定短期内价格不可能企稳。
重点30个城市整体去化周期23.9个月，但拆开看完全是两个世界。
杭州8.8个月、合肥10.6个月已进健康区间，上海13.1个月、深圳9.7个月也基本稳住了。
这些城市特征明显：人口持续净流入，新经济占比高，年轻人收入预期相对乐观。
反观缺产业、人口还在往外走的三四线城市，去化周期普遍超26.5个月，有些实际要卖三四年。
在这些城市谈企稳为时过早。
二手房没有开发商干扰，挂牌和成交都是千万个家庭的真实决策。
今年上半年二手房占交易总量的50.4%，第一次超过了一半。看二手房就是看大盘。
核心指标是成交量和挂牌量——要放在一起看，单看一个容易出错。成交量是活跃度的体现，历史经验表明每一轮周期都是先见天量成交后见价格企稳。
北京上半年网签9.36万套，6月单月16618套近五年同期最高；上海连续四个月单月网签破2.5万套；深圳7月4795套在荣枯线附近徘徊。全国二手房网签面积同比增长10.2%——量确实起来了。
但必须配合挂牌量一起看。如果成交量放大是因为大量业主恐慌性抛售，挂牌量也在暴增，那是卖压在释放，价格还要往下走。
如果成交量放大而挂牌量回落，说明卖盘在消化，供需在收敛，才是真正的企稳信号。
截至6月底8个重点城市二手房挂牌量约123万套，比2025年高点少了28万套，降幅近两成。
成交放大、挂牌收缩——两个方向一致，指向同一个判断：市场正在从观望博弈转向有序成交。
房子的价值由居住价值（租金）和资产价值（房价涨幅预期）组成。当房价不再单边上涨，租金就成了支撑价格的底线。
如果租金收益跑不赢把钱存银行，持有房产就不划算，理性的房东会选择卖房——抛压就来了，价格就撑不住。
这个账正在发生变化。今年二季度一线城市租金收益率和十年期国债收益率的差距从负92个基点转成正7个基点——持有核心城市房产的租金回报第一次跑赢了无风险收益。
7月重点城市平均挂牌租金收益率2.86%，成都老破小租售比3.8%，武汉3.2%，而六大行三年期定存利率只有1.25%。
房东一算账急迫感就下来了，与其降价抛售不如持有收租。截至6月底挂牌量比高点少了28万套，背后的经济账就在这里。
完整的企稳链条：库存去化周期降到合理水平→二手房成交量站稳荣枯线同时挂牌量回落→租金回报率跑赢资金成本。
三层都到位了才算真企稳。很多城市走到第一层和第二层之间，少数核心城市触摸到了第三层，但全国范围内价格还在磨底过程中。
判断自己所在城市是否真企稳，问三个问题：去化周期降到18个月以下了吗？二手房成交量连续三个月站上荣枯线且挂牌量在降吗？租金回报率能跑赢存款利率吗？三个都是肯定答案才是真企稳，有一个否定的就别急着下结论。
很多人已经在判断上吃过亏了，希望下一个不是你。
你觉得你所在城市的房价到底了吗？评论区聊聊你的判断。觉得分析到位的点个赞转发。
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